OBRAS EN COMUNIDADES


Cuando una Comunidad de Propietarios se plantea la ejecución de obras de rehabilitación, conservación, reforma y ampliación, desconoce los pasos a seguir para su realización.

 

En IteCON realizamos proyectos de obras en Comunidades de vecinos. Igualmente contamos con un procedimiento a seguir en estos casos para asesorar a Comunidades de vecinos y a Administradores de fincas para llevar a cabo estos trabajos, cumpliendo con la Normativa vigente.

 

El proceso a seguir es el siguiente:

  • Visita inicial para conocer los requerimientos y necesidades por parte del cliente.
  • Elaboración del proyecto de ejecución, el cual constará, en términos generales, de los siguientes aspectos:
    • Toma de datos.
    • Análisis de la situación actual, detallando la patología existente y determinando las posibles causas.
    • Estudio de las distintas soluciones técnicas con su correspondiente valoración económica. Recomendación de la solución más adecuada.
    • Elección de la solución definitiva.
    • Redación del proyecto técnico, que incluye Memoria descriptiva, Planos generales del estado actual y modificado, Planos de detalle, Pliego de condiciones, Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud según proceda, Estudio de Gestión de Residuos, Programa de Control de Calidad, Proyecto de Andamios, Medición desglosada por capítulos, Presupuesto desglosado por capítulos de las distintas partidas con su precios descompuestos.
  • Presentación del presupuesto. 
  • Solicitud de ofertas a empresas contratistas. Para ello, si la Propiedad lo desea, puede delegar en nosotros para la realización de dichas solicitudes.
  • Análisis de los presupuestos elaborados por los contratistas.
  • Tramitación de toda la documentación necesaria para el inicio de las obras.
  • Gestión y Dirección de la ejecución de la obra, incluyendo el seguimiento de la obra, realizando el control de calidad de lo ejecutado.
  • Elaboración de Certificaciones.
  • Preparación de la documentación final de obra.
  • Elaboración de listado de repasos y seguimiento de subsanación.

Estos servicios prestados por IteCON son independientes unos de otros. El cliente decidirá que servicios contrata.  

Gestión de la seguridad

Las Comunidades de Propietarios a la hora de abordar la ejecución de obras en sus edificios desconocen la legislación aplicable que les afecta directamente cuando actúan como Promotores de la actividad. Estas obras que se realizan en las Comunidades de Propietarios generan riesgos importantes y una elevada siniestralidad, derivadas de la pequeña dimensión de las mismas y de la propia contratación de empresas que ejecutan los trabajos, las cuales carecen de una estructura preventiva adecuada.

Durante las obras y desde su inicio la Autoridad Laboral podrá solicitar las licencias y permisos necesarios para la ejecución de las mismas, y en caso de accidentes podrá detectar incumplimientos de la legislación en materia de Seguridad y Salud por parte de la Comunidad de Propietarios, lo que producirá que se pueda ver inmersa en procedimientos judiciales, con las correspondientes multas y sanciones si se deriva en falta de cumplimiento de sus obligaciones y responsabilidades. 

 

Para que esto no ocurra en IteCONSERVACION les asesoramos para que conozcan las obligaciones y responsabilidades respecto a los aspectos preventivos y de seguridad en sus obras, recomendándoles hacer un seguimiento de la obra, a través de un técnico o Dirección Facultativa, que supervisará la ejecución de los trabajos y cumplimiento de las obligaciones de cada una de las partes.

Cuando una Comunidad de Propietarios contrata la ejecución de un obra de construcción tipificada en el Anexo I del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen las disposiciones mínimas de Segurida y Salud en obras de Construcción, se convierte en Promotor de la misma y deberá cumplir con las obligaciones y responsabilidades que atribuye dicho Real Decreto al Promotor en materia de seguridad y salud.

 

Se entiende por Promotor cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realiza una obra

 

"Anexo I: Relación no exhaustiva de las obras de construcción o ingenieria civil (RD 1627/1997)  

a) Excavación. b) Movimiento de tierras. c) Construcción. d) Montaje y desmontaje de elementos prefabricados. e) Acondicionamiento o instalaciones. f) Transformación. g) Rehcabilitación. h) Reparación. i) Desmantelamiento. j) Derribo. k) Mantenimiento. i) Conservación. Trabajos de pintura y limpieza. m) Saneamiento."

 

La lectura de este anexo indica que la gran mayoría de las obras que se pueden realizar en una Comunidad de Propietarios están incluidas en dicha relación, por lo que es de aplicación lo dispuesto en el Real Decreto 1627/1997.

 

Se recomienda que la Comunidad de Propietarios cuando actúa como Promotor tenga cubierta la Responsabilidad Civil por los daños que pudiesen generar las obras mediante un seguro específica a tal fin.

Si la Comunidad de Propietarios contrata directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de Contratista y deberá cumplir con las obligaciones y responsabilidades atribuidas a dicha figura que se recoge en el Real Decreto 1627/1997.

Conclusiones y consejos

La contratación de técnicos para la redacción un Proyecto de Ejecución y de una Dirección Facultativa para realizar el control de los trabajos en el proceso de rehabilitación, reforma, ampliación, reparación, etc, en una Comunidad de Propietarios es obligatoria por ley en la mayoría de los casos. En aquellos casos en los que la Administración no lo exija, conlleva una serie de ventajas para la Comunidad de Vecinos. 

 

Cualquier obra de este tipo es compleja y que, por muy bien que se intente llevar por todas las partes, es inevitable que surjan una serie de problemas, imprevistos e incomodidades durante el transcurso de la misma.

 

La contratación de un Proyecto y Dirección implica que nuestros técnicos, independientes de la Contrata que vaya a ejecutar la obra, determinan que es lo que hay que hacer, como hay que hacerlo y el precio en el que hay que hacerlo.

 

Esto se traduce en que la obra está controlada, que existe un Pliego de Condiciones donde se establecen los pasos a seguir en las diferentes situaciones que pueden plantearse en la obra, que la Propiedad no tiene que tomar y aceptar decisiones sobre aspectos técnicos que puedan plantearse, que en caso de que se presenten imprevistos durante la obra cualquier trabajo no previsto debe contar con la aprobación de la Dirección Facultativa, que las certificaciones parciales y finales deberán contar con el visto bueno y la firma de la Dirección Facultativa antes de ser facturadas y pagadas por la Propiedad, que la Dirección firma un Certificado Final de Obra donde se expresa que la obra ha sido terminada correctamente y que implica la correspondiente responsabilidad de dicha Dirección avalada por su seguro, que se cumple lo especificado en el decreto de Seguridad y Salud en las obras ...etc.

 

En resumen, la Propiedad se despreocupa de todo el aspecto técnico trasladando dicha responsabilidad a nuestros técnicos que, siempre en estrecha relación con la Propiedad, serán los encargados de llevar la obra adelante.